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闫凤翥 北京市尚和律师事务所、河北冀港律师事务所土地法律专业领头人闫凤翥律师,56岁,刚正不阿,侠肝义胆;作为法律人,从事律师执业的法律人生近二十余载,法律维权成为他的崇高信仰,二十余年来,从基层到省城,从省城到京城,... 详细>>

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理论研讨

农村房屋及宅基地买卖存在的问题及对策

一、农村房屋买卖纠纷案件特点

一是案情较为明确。诉讼主体一般是房屋、宅基地买卖的双方,即出卖人和买受人;诉讼请求多是请求确认合同无效,并要求被告也即买受人返还房屋或宅基地;房屋和宅基地是一体的,处理房屋纠纷时需同时处理宅基地问题。

二是调解难度大。该类案件的标的是当事人居住的房屋,房屋作为最基本的生活资料,是农民的命脉,关系当事人的切身利益,一旦合同被确认无效、返还房屋或宅基地,有的可能导致当事人居无定所,因此,该类案件一般调解难度较大,处理不好矛盾也易激化。

三是买卖时间较长。买卖行为大多发生于同村庄邻之间,双方相互熟知,甚至是至亲好友,因此买卖房屋或宅基地时相关手续不尽周全完善,多为口头约定。另有案件为要求单独返还宅基地,和要求返还房屋类似,双方在买卖或赠与宅基地时,口头约定,并无书面协议。事隔几年后,因各种主客观原因致使一方反悔,请求买卖无效、返还房屋。

四是房屋或宅基地已实际交付、使用。该类买卖的房屋、宅基地大多已按照约定履行完毕,出卖人交付了房屋,买受人交付了房款,而且大多数房屋已经过装修、改建、翻建等添附行为,但未变更房屋产权及宅基地使用权手续,埋下纠纷隐患。宅基地的买卖或者赠与,受让方已经在宅基上建设房屋等,无法还原。单独处理宅基地难度较大。

二、农村房屋买卖纠纷成因

一是买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同,或者虽签订买卖合同但内容不规范,欠缺法律上的形式要件,合同自身存有瑕疵,使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议,酿成纠纷。

二是房屋升值的利益驱动,使当事人背弃诚信。近年来农村逐步试行向社区化发展,不再规划宅基地,一方面使得农村宅基地资源趋向紧张,另一方面,实行以农村平房折换社区楼房或者以面积折换面积措施,房屋的巨大增值空间和前景,与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。另外,2013年1月31号中央下发了一号文件,要求加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查,全面开展农村土地确权登记颁证工作。一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,导致该类纠纷时有发生。

三是城镇居民购买农村房屋的政策禁止性,为当事人请求返还提供了空间和依据。受我国传统思想的影响,很多在外上班的城镇居民退休前后逐渐盛行在农村老家置办房产,以便老来“叶落归根”。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺,国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以此来加强农村宅基地管理。这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为,为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑,也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。

三、解决问题的对策建议

一要加强立案审查和诉前调解。由于该类纠纷多发生于同村庄邻之间,涉及土地房产不动产及村集体经济组织成员资格等问题,村民自治组织或行政机关对问题发生的历史原因和实际情况更加了解,由基层组织处理社会效果往往强于诉讼。因此,对于该类纠纷法院应慎重受理,或者受理后积极组织村民自治组织、行政机关、人民调解委员会进行诉前调解,尽量将矛盾解决在基层。

二要加大该类案件调解力度。房屋买卖合同纠纷具有特殊性,案件审理前要对实际情况进行实地调查、了解、取证,多调查走访当地村民、村干部、相关行政部门及人员,详细掌握第一手证据资料,为案件快速审理和公正裁判打好坚实基础,避免因案情不清、证据不足而无法调判。同时,基于该类案件的特殊性,还应借力当事人同族长辈、亲朋、有威望的庄邻、村干部及有关组织等力量,最大限度地做好调解工作,避免矛盾加深和激化,力争案结事了人和,以实现法律效果与社会效果的有机统一。

三要综合案件实际情况。审理过程中要根据案件实际情况,对纠纷发生的成因、过程、当事人的过错程度、房屋的居住使用情况,特别是买卖后买方对房屋的增建、翻新、装修以及周围同类房屋的增值情况,全面综合考虑,将法律、政策与民风民俗相结合,实现当事人利益和法律效果的最大化。

四要加强法律宣传。建议联合房管部门、土地管理部门,在村民自治组织的配合下,多方式多渠道地加强《物权法》、《合同法》、《土地管理法》及有关法律、行政法规、政策的宣传,提高群众法律知识水平和对该类买卖行为的认知辨别能力。同时,要加强房地产管理部门对该类房屋买卖过户交易的审查审核,严把法律关,防止产生矛盾隐患及不良后果,从根源上解决问题。


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